[매일안전신문] 상가 임대차 분쟁에서 가장 빈번하게 다뤄지는 쟁점 가운데 하나는 차임(월세) 연체와 계약해지다. 실제 상담 과정에서도 "연체된 월세를 모두 납부하면 계약해지를 막을 수 있는 것 아니냐"는 질문을 자주 접하게 된다.
그러나 최근 대법원은 상가건물 임대차에서 임대인의 계약해지권이 언제 발생하는지, 그리고 뒤늦은 차임 지급이 이미 발생한 해지권에 어떤 영향을 미치는지에 대해 다시 한번 판단 기준을 제시했다.
대법원은 2026년 6월 24일 선고한 2024다320215 판결에서 상가건물 임대차의 차임 연체액이 3기분에 이르는 순간 임대인에게 계약해지권이 발생하며, 이후 임차인이 임대인의 동의 없이 일부 연체 차임을 지급했다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이미 발생한 계약해지권이 소멸하는 것은 아니라고 판시했다.
이번 판결에서 잘 살펴봐야 할 부분은 계약해지권이 언제 발생하는지에 관한 판단이다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 대법원은 이 규정에 따라 3기 차임 연체 자체가 계약해지권 발생 요건에 해당한다고 보았다.
따라서 해지 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 일부 연체 차임을 지급해 연체액이 3기 미만으로 감소했다고 하더라도, 이미 발생한 계약해지권이 당연히 소멸하는 것은 아니라는 점을 명확히 했다.
다시 말해 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 시점에서 임대인에게 계약해지권이 발생했다면, 이후 임차인이 일방적으로 연체 차임 일부를 지급했다는 사정만으로 계약해지를 막을 수는 없다는 의미다.
실제 해당 사건에서도 임차인은 소장 부본이 송달되기 전에 일부 연체 차임을 지급했다. 그러나 법원은 임대인이 이를 아무런 이의 없이 수령했다는 사정만으로 계약해지 의사를 철회했다고 보기 어렵다고 판단했고, 결국 계약은 소장 부본 송달 시점에 적법하게 해지된 것으로 인정됐다.
실무에서는 이와 관련한 오해가 적지 않다. 임차인은 연체된 월세를 모두 지급하면 계약이 그대로 유지될 것이라고 생각하는 경우가 있고, 반대로 임대인은 차임 연체만으로 곧바로 계약이 종료됐다고 이해하는 사례도 있다.
하지만 실제 분쟁에서는 ▲3기 차임 연체가 언제 발생했는지 ▲임대인이 언제 계약해지권을 행사했는지 ▲연체 차임을 수령하는 과정에서 계약을 계속 유지하기로 볼 만한 사정이 있었는지 등을 종합적으로 살펴야 한다. 이러한 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있기 때문이다.
따라서 상가건물 임대차에서 3기 이상의 차임 연체가 발생했다면 임차인은 뒤늦은 차임 지급만으로 문제가 해결될 것이라고 단정해서는 안 된다. 임대인 역시 계약해지 절차가 관련 법령과 판례 기준에 맞게 진행됐는지 확인할 필요가 있다.
상가 임대차는 계약해지와 함께 사업장 이전, 권리금, 손해배상 등 다양한 법률문제가 함께 발생하는 경우가 많다. 계약해지 통지를 받았거나 차임 연체로 분쟁이 예상된다면 초기 단계에서 사실관계와 법률관계를 충분히 검토한 뒤 대응 방향을 결정하는 것이 바람직하다.
/법무법인 해강 박상영 변호사
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