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| ▲이승환 변호사 |
[매일안전신문] 최근 서울시가 발표한 교대, 종로3가, 연남동 등 시내 150개 생활밀접업종 밀집 상권 내 1층 점포 7500개를 대상으로 한 ‘2021년 상가임대차 실태조사’가 발표됐다.
이에 따르면 점포의 평균 면적은 64.5㎡(19.51평)로 임차상인은 점포당 월 348만원의 임대료를 지급한 것으로 나타났다. 또한, 최초 입점 시에 부담한 초기투자비는 평균 1억5499만원, 임대차 계약 종료 후 되돌려 받을 수 있는 보증금은 5172만원인 것으로 조사됐다.
이외에 영업환경에 따라 매몰될 수 있는 권리금른 5571만원, 시설투자비는 4756만원으로 나타났다.
문제는 코로나19 팬데믹 장기화로 소상공인들의 피해규모가 상상을 초월하면서 줄줄이 폐업으로 이어지고 있다는 점이다. 반대로 임차인이 제대로 임대료를 내지 않아 금전적 피해를 본 임대인도 급증해 임대인과 임차인 간의 계약 해지 분쟁이 부동산 분쟁 사건 중 1위를 차지할 정도가 됐다.
그렇다면 임대인과 임차인은 어떤 경우에 각각 계약을 해지할 수 있을까.
임대인의 경우 상가임대차보호법에서는 3기에 달하는 임차료가 연체되었을 때 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 이때 3기 연체는 3개월 연속 연체라는 의미가 아니라 누적된 미납 월세가 3개월이라는 의미다.
즉 4월에 임대료를 냈지만 5월과 6월에 임대료를 연체했고 다시 7월에 임대료를 냈지만 8월에 임대료를 안내면 미납 월세가 3회가 되므로 계약을 해지할 수 있게 되는 것이다.
만약 임대료를 내지 않은 임차인이 계약 해지도 거부한다면 상가명도소송을 제기할 수 있다. 명도소송은 부동산 점유자의 점유상태를 법적으로 배제시키기 위해 진행하는 소송을 말한다. 일반적으로 정당한 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 자를 대상으로 부동산을 인도받기 위해 제기하는 소송이 명도소송이다.
다만, 소송 전에 임대인이 명확한 임대차 계약해지의 의사표시를 했던 증거가 있는 것이 소송에서 유리하다. 이를 위해서는 내용증명으로 하는 것이 필요하다. 전화나 문자, 메신저 등으로 계약 해지 의사를 표시했을 경우, 임차인이 받지 못할 수 있고 불명확한 의미 전달로 인해 다툼의 여지가 생길 수 있기 때문이다.
따라서 수발신일이 확인되는 내용증명으로 보다 명확하게 해지 의사를 표현해 놓는 것이 좋다.
무엇보다 부동산 소송은 사안도 다양하고 적용되는 법도 광범위하므로 개인 혼자서 소송을 진해하기 쉽지 않다. 특히 소송에 필요한 자료도 꼼꼼히 준비해야 하기 때문에 관련 소송 경험이 풍부한 부동산변호사의 조력이 절대적이다.
변호사의 도움을 받아 인도소송을 통해 승소 판결을 받았다면 판결 확정 이후 임차인이 임의로 인도하지 않으면 집행 절차를 진행하면 된다. 그러나 진행에 상당한 시간이 소요되므로 소송 도중, 임차인이 부동산의 점유권을 제3자에게 무단으로 넘길 수 있다.
이렇게 되면 임대인은 명도소송에서 이기더라도 새로 점유권을 확보한 제3자를 상대로 소송을 다시 제기해야 한다. 이를 방지하기 위해선 점유이전금지가처분을 함께 신청해 임차인의 무단행동을 막을 수 있다.
상가임대차보호법 제10조에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다.
임차인의 권리 침해 시 계야갱신요구권과 제소전 화해를 통해 충분히 대응해야 한다.
임차인이 임대인의 일방적인 계약해지나 과다한 임대료 인상 요구를 받았다면 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 안에 임차인에게 임대인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없는 것이 계약갱신요구권이다.
임차인은 총 임대차 기간이 10년에 달할 때까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 단, 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐으나 갱신된 계약에 한하므로 사전에 확인해야 한다.
부동산임대차 소송에서 승소 확률을 높이기 위해서는 임대인이든 임차인이든 ‘정당하지 않은’ 이유로 계약을 거절했다는 것을 입증하는 것이 가장 중요하다. 이를 위해서는 부동산변호사의 도움을 받아 소송 초기부터 확실한 증거자료를 남겨두는 것이 중요하다.
/법무법인 효민 이승환 부동산변호사
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