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| ▲정태근 변호사 |
최근 ‘역전세난’이 심화되면서 기존 세입자들이 전세금을 제때 반환 받지 못하는 사례가 급증하고 있다. 대부분의 임대인은 세입자로부터 받은 전세금을 그대로 보유하지 않고 활용하는데, 역전세난으로 인해 새로운 세입자를 구하기 어려워지면서 전세금을 제때 지급하지 못하게 된 것이다. 처음에는 대화로 문제를 풀어가려 했던 세입자들도 임대인들의 뻔뻔한 태도에 분노하게 되고 결국 전세금반환소송을 고려하게 된다.
전세금반환소송은 미지급된 전세보증금을 반환 받기 위해 임대인을 상대로 세입자가 제기하는 소송이다. 전세금반환소송에서 승소한 세입자는 임대인의 재산에 대해 강제집행을 진행할 수 있는 집행 권원을 확보하게 되며 임대인 재산에 대한 조회와 압류, 경매 등을 통해 전세금을 확보할 수 있다. 임대차계약이 정당하게 해지되었음에도 불구하고 임대인이 부당하게 전세금을 지급하지 않고 있다는 사실을 입증할 증거가 있다면 전세금반환소송 제기는 그리 어렵지 않다.
하지만 소송에서 승소하여 집행 권원을 확보하고 이를 바탕으로 제대로 강제집행을 진행하여 전세금을 반환 받는 일은 결코 쉽지 않다. 자칫 잘못하면 임대인이 자신의 재산을 미리 처분해버려 소송에서 이기고도 구제를 받지 못하는 최악의 사태가 발생할 수 있다. 따라서 전세금반환소송을 제기하기 전, 최악의 사태를 상정하여 여러가지 법적 조치를 미리 취해야 한다. 법적 지식이 전무한 경우라면 이러한 일련의 과정을 혼자 진행하기 어려울 수 있으므로 법률전문가의 조력을 구하는 것도 유용하다.
불필요한 법적 분쟁을 줄이고 한정된 소송 비용을 보다 효과적으로 사용하고자 한다면 소송을 진행하기 전 몇 가지 단계를 거칠 필요가 있다. 우선 세입자가 전세계약을 갱신할 생각이 없다면 계약해지에 대한 의사를 임대인에게 명확히 전달해야 한다. 말로 전하든 문자로 전하든 방법에 대한 제한이 없는 편이지만 내용증명을 통해 전달하는 것이 가장 확실하다. 추후 분쟁이 발생했을 때 증거로 활용할 수 있다.
또한 전세보증금을 반환 받기 전까지는 가급적 부동산에 대한 점유를 유지해야 한다. 세입자의 명도 의무는 임대인의 보증금 반환 의무와 동시이행 관계에 있기 때문에 계약 기간이 만료되었다 하더라도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 한, 세입자는 해당 부동산을 계속 점유할 수 있다. 설령 임대인이 이를 ‘불법 점유’라 주장하더라도 잘못된 주장에 불과하기 때문에 점유 상태를 유지하는 것이 좋다.
이미 이사 갈 집을 구해 점유 상태를 유지하기 어려운 상황이라면 임차권등기 제도를 활용해야 한다. 임차권등기명령을 신청하면 완료될 때까지 1~2개월 간의 시간이 소요되므로 미리 준비하는 것이 중요하다. 일단 등기가 완료되면 점유 상태가 해제 된다 하더라도 해당 부동산에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 전세금 반환에 더욱 유리해진다.
/로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사
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