매년 국내에서 약 4만 건의 화재가 발생한다. 화재는 예방이 제일 중요하다. 화재가 발생하면 화재 원인과 책임소재를 놓고 복잡한 분쟁이 발생하기 일쑤다. 사후처리가 복잡하다. 화재보험에 가입해 있다면 그나마 다행이다. 그렇지 않은 경우 법적 분쟁에 휘말릴 수밖에 없다. 화재 책임을 둘러싼 공방과 손해배상 책임 범위를 놓고 치열한 공방이 벌어지게 된다. 지난 20여년간 화재 분야에서 전문 변호사로서 활동해 온 김동구 변호사와 함께 화재소송 사례를 분석하고 일반인이 알아둬야 할 현명한 대응책 등을 알아보는 장기기획물을 연재한다. / 편집자 주
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수원시 팔달구 인계동 소재 오피스텔 내부에서 2024년 8월 11일 화재가 발생했고, 해당 오피스텔 내부는 전소되어 더 이상 거주할 수 없었다. 오피스텔 임차인은 호텔과 지인의 집에서 임시 거주했으나 오피스텔 내부 복구공사를 언제까지 기다릴 수 없었다.

오피스텔 임차인이 임대인에게 더 이상 오피스텔을 사용‧수익할 수 없어 임대차계약이 당연종료됐으니 임대보증금을 반환해달라고 요청했으나 임대인은 임대차계약 기간이 아직 남아 있다며 임대보증금반환을 거절했다.

오피스텔 임차인은 해당 오피스텔에 임차권등기를 마치고, 다른 오피스텔을 임차해서 입주함과 동시에 오피스텔 임대인을 상대로 임대보증금반환과 손해배상청구 소송을 제기했다.

아직 임대차계약 기간이 남아 있는 상태에서 화재로 오피스텔이 전소된 경우, 임대차계약이 당연종료되는지 아니면 임대차계약 기간까지 유지되는지가 중요한 쟁점이다. 임차인이 임대인을 상대로 제기한 소송의 제1심 판결이 2025. 8. 7. 서울중앙지방법원에서 있었는데, 오피스텔 임차인 원고가 승소했다.

◆ 사건개요

2024년 8월 11일 오피스텔 내부에서 화재가 발생했다. 소방과 경찰의 화재조사결과 화재의 발화지점은 오피스텔에 옵션으로 제공된 거실 스탠드에어컨 후면 내벽이며, 발화원인은 오피스텔의 에어컨과 실외기를 연결하기 위한 전원선 연장 부위의 접촉불량에 의한 전기적 요인으로 판단됐다.

오피스텔 임차인(원고)은 임대인(피고)에게 임대인이 제공한 에어컨에서 화재 발생한 것이니 그 책임은 임대인에게 있고, 오피스텔이 전소됨으로써 임차목적물을 사용할 수 없어 임차목적을 달성할 수 없으니 임대차계약은 당연종료됐다며 임대보증금반환을 요청했으나, 임대인이 거절했다.

◆ 이 사건의 쟁점사항[임대차계약의 당연종료 여부]

이 사건 화재의 책임이 임차인과 임대인 중 누구에게 있는지는 손해배상청구와 관련된 문제이고, 임대보증금반환 문제는 임대차계약이 이 사건 화재로 인해 당연종료됐느냐와 관련된 사항이다.

임대인은 임대차계약 기간까지는 임대차계약이 유효하므로 임대보증금을 반환해줘야 할 책임이 없다고 했고, 임차인은 화재로 오피스텔이 전소되어 사용할 수 없는 순간 임대차계약은 당연종료됐다고 주장했다.

화재로 주택이나 오피스텔이 전소되는 경우, 임대차계약이 당연종료되는지가 이 사건의 중요한 쟁점사항이다.

◆ 원‧피고의 주장 요지 [임대차계약의 당연종료 여부 국한]

◌ 원고(반소피고, 임차인)의 주장 요지[소송대리인 법무법인(유한)금성]
첫째, 이 사건 화재로 인하여 원고가 더 이상 오피스텔을 사용·수익할 수 없게 됐으므로, 화재의 발생으로 인하여 임대차계약이 당연종료됐다.(대법원 판례).
둘째, 피고는 2개월에 걸쳐 오피스텔 수리를 마쳤으므로, 임대차계약이 종료되지 않았다고 주장하지만, 임대차계약은 임차인이 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 되는 경우 당연종료되는 것이므로, 이후 수리하였다는 사정은 임대차계약 종료 여부에 영향을 미칠 수 없다.
 피고는 원고에게 임대차보증금, 가재도구 손해액을 지급하여야 한다.(본소청구)

◌ 피고(반소원고, 임대인)의 주장 요지
피고는 화재 발생 후 2개월에 걸쳐 오피스텔 수리를 완료하였으므로 임대차계약은 종료되지 않았다.
 원고는 피고에게 임대차보증금을 반환할 책임이 없고, 오히려 오피스텔 수리비용 및 미지급 월세를 지급하여야 한다.(반소청구).

◆ 제1심법원(서울중앙지방법원)의 판결내용

제1심 법원에서는 원고의 본소청구(임대차보증금반환청구와 화재로 인한 가재도구 피해 손해배상청구)와 피고의 반소청구(화재로 인한 인테리어 복구비용청구)에 대하여, 원고의 본소청구를 인용하고, 피고의 반소청구를 기각하였습니다. 여기에서는 이해의 편의를 위해 원고의 본소 청구 중 임대보증금반환청구와 관련된 내용을 위주로 하고, 손해배상청구와 피고의 반소청구는 간략하게만 소개했다.

임차목적물이 전부 멸실 또는 훼손되어 임대인이 임차인으로 하여금 임차목적물을 사용‧수익하게 하지 못하는 상태가 발생 되고, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면, 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연종료되었다고 보아야 한다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결 등 참조).

이 사건 화재로 임차물인 오피스텔 전부를 주거 용도로 사용‧수익할 수 없게 된 2024. 8. 11.경 목적 달성의 불능으로 임대차계약은 당연종료되었으므로, 피고는 원고에게 임대보증금 전액을 반환할 책임이 있다.

이 사건 화재는 오피스텔 거실 에어컨 후면 내벽의 전원선 접촉불량에 의한 전기적 요인으로 인하여 발생했고, 접촉불량 방지를 위한 보수나 전기설비의 관리는 임대인이 지배‧관리하는 영역에 속하는 것이므로, 오피스텔 소유자이자 임대인인 피고는 원고에게 민법 제758조 공작물책임법리에 따라 이 사건 화재로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

반면, 화재가 임대인의 지배‧관리영역에서 발생한 경우에는 그 하자를 보수‧제거하는 것은 임대차목적물을 사용‧수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하는바, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없으므로, 피고의 원고에게 대한 반소청구를 기각했다.

◆ 결 론 (시사점)

이번 사건의 주요 쟁점은 화재로 인해 임차목적물이 소훼된 경우, 임대차계약이 당연종료되느냐다.

피고 소송대리인은 이 사건 화재로 인해 오피스텔이 전소되었지만 2개월 만에 내부 복구공사를 완료했으므로, 임대차계약은 당연종료된 것이 아니고, 계속 유지되고 있다고 매우 강경하게 주장했다. 법원에서도 피고 측의 입장이 강경하여 원만한 합의조정을 하지 못하고 판결을 선고했고, 원고가 승소했다.

화재로 인해 임차목적물이 불에 타서 상당 기간 동안 사용‧수익할 수 없는 경우에는 임차목적 달성이 불가능하여 임대차계약은 화재 발생으로 당연종료된다는 것이 대법원 판례 및 하급심 판결들로 확립됐다.

 

▲ 김동구 변호사

◆ 김동구 변호사 프로필

-1962년 12월 5일생
-법무법인(유한) 금성 화재소송센터 화재전문 변호사
-고려대학교 법학과, 대학원 법학과 수료
(노동법 석사과정)
-한국화재조사학회 정회원
-전, 대한법률구조공단 변호사
-전, 중앙노동위원회 심판담당 공익위원
-제34회 사법시험 합격
-주요취급업무 - 화재, 건축 관련 사건

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